競売とは

住宅ローン滞納を放置した場合に起こる、競売とはどんなものでどのような流れを辿るかについて紹介していきたいと思います。

競売とは?その流れとは?知っておきたいポイントを解説

簡単に言えば、競売とは、住宅ローンの支払いができなくなった際に、借り入れ先の金融機関が債権回収の手段として、裁判所に申し立てる手段になります。

裁判所は申し立てを受け、不良債権となったローン滞納物件を強制的に売却。金融機関(債権者または抵当権者と言います)は、その売却代金を債務の返済分に充当するという方式です。

そうした背景ゆえに、競売は一般的な不動産売買とは異なり、国(裁判所)の行う強制処分という性質となり、名目上の売り手となるのは裁判官や書記官、執行官といった役職の方々です。

また競売にかけられる不動産物件は、裁判所に委嘱された不動産鑑定士が最低入札価格を決定。

競売という性質のため、一般の市場価格の5割から7割程度となるのが現実です。競売の場合、この値付けに対して債務者は一切口を出すことはできません。

それゆえ、競売によって物件が売却できその代金が債務者に支払われたとしても、差額分は引き続き債務者が返済しなければならないのです。

では、より具体的に、物件が競売にかけられるまでの簡単な流れをみていきましょう。

通常、住宅ローンの滞納が発生し1~2ヶ月程度で、借り入れ先金融機関からの督促が郵便物や電話、メールなどの手段によって行われます。

これを無視あるいは支払いが履行されないといった事態が続くと、金融機関は競売の手続きに進みます。

ちなみにローン滞納からは競売の手続きに進むまでの期間は、金融機関によって異なりますが、都市銀行や信用金庫の場合は3ヶ月の滞納、住宅金融支援機構の場合は6ヶ月滞納が目安となっています。

この状態になると、債権者の元には最終通告書とも言うべき「期限の利益の喪失予告」が届きます。

延滞しているローン額と遅延損害金の合計分の支払いが指定の期日までに履行されない場合は、「期限の利益喪失」という状態になり、債務者は月々での分割支払いの権利を失うこととなります。

そして裁判所が債権者サイドの申し立てを受理し、競売のための各種手続きを行なった上で、債務者のもとに「競売開始決定通知」が送付されるといった具合になります。

以上が競売についての概要と大まかな流れになります。より詳しいプロセスについては「競売の流れ」のページで掘り下げてご紹介していますので、併せてご覧ください。