任意売却の流れ

住宅ローンを滞納してしまった場合に行う、任意売却の流れの一例を、時系列に沿ってご紹介していきたいと思います。

任意売却はどのような流れで行われる?

任意売却は、何もしなくとも事態が進んでいく競売とは異なり、債務者が自ら動く必要があります。

しかしながら、債務者個人ですべての手続きや交渉を行うことは困難です。そのため、専門家への依頼が賢明です。

ここでは、任意売却に対応している不動産業者に依頼した場合の例としてご紹介していきます。

【1】不動産業者への相談

すべてはここから始まります。後ろめたい気持ちがあるのは分かりますが、正直かつ詳しくお話ししてください。

物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。

【2】物件査定とプランニング

上記の相談を元に、債務者の了解を得て物件の価格査定を物件や相場、取引事例をもとに行い、最適と思われる売却方法やスケジュールなどを提案してもらえます。

【3】専任媒介契約の締結

業者の提案プランに同意できたら、専任媒介契約を結びます。この契約により、業者は債権者の代理人として、正式に債権者/抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。

【4】債権者/抵当権者との交渉

上記の専任媒介契約に基づき、債権者/抵当権者に、販売価格、販売期間、諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得てもらいます。良心的な業者なら、交渉の経過について随時報告してくれます。

【5】販売開始から購入者決定 まで

不動産業者間のデータベースへの登録、不動産情報ポータルサイトへの掲載など通常の不動産と同様の販売活動を開始。購入希望者が見つかったら、諸条件を踏まえ購入者として適切であるかを審査し、適切と判断できれば、次の段階へ進みます。

【6】債権者の同意 を得る

債権者に、債務の返済や売却に関わる諸費用、管理費や税金等の滞納金、仲介手数料や引越し費用等、売却代金をどのように割振るのかを提示、交渉し、任意売却への同意を得ます。

【7】売買契約の締結

買い手の方と売買契約の締結を行います。基本的には締結後に、購入者の方に引越しの準備をしてもらいます。この段階で、手付金を受領し、債務者の引越し等の費用に充てることも可能です。

【8】物件の引渡しおよび代金決済

売買契約締結後、通常約1ヵ月~1ヶ月半後に代金決済が行われます。その際に残代金の受領、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、諸費用や引越し費用の支払いなども同時に行われます。

以上が大まかな任意売却の流れになります。あくまで一例で、業者によっては差異がある場合もあります。
また上記の流れはおおよそ2ヶ月〜6ヶ月の時間がかかりますが、その間は売却する物件に住み続ける事も可能です。